tomiです。
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平成２５年度の申込者数 ７０,８９６名、受験者数５５,４３４名、合格者数５,５９７名、合格率１０.１０％でした。
今日は問題３２(民法)です。
問題32 Ａは、Ｂ所有の甲土地上に乙建物を建てて保存登記をし、乙建物をＣが使用している。この場合に関する次のア～オの記述のうち、民法の規定および判例に照らし、誤っているものはいくつあるか。
ア Ａが、甲土地についての正当な権原に基づかないで乙建物を建て、Ｃとの間の建物賃貸借契約に基づいて乙建物をＣに使用させている場合に、乙建物建築後20年が経過したときには、Ｃは、Ｂに対して甲土地にかかるＡの取得時効を援用することができる。
イ Ａが、Ｂとの間の土地賃貸借契約に基づいて乙建物を建て、Ｃとの間の建物賃貸借契約に基づいてＣに乙建物を使用させている場合、乙建物の所有権をＡから譲り 受けたＢは、乙建物についての移転登記をしないときは、Ｃに対して乙建物の賃料を請求することはできない。
ウ Ａが、Ｂとの間の土地賃貸借契約に基づいて乙建物を建て、Ｃとの間の建物賃貸借契約に基づいてＣに乙建物を使用させている場合、Ｃは、Ａに無断で甲土地の賃料をＢに対して支払うことはできない。
エ Ａが、Ｂとの間の土地賃貸借契約に基づいて乙建物を建てている場合、Ａが、Ｃ に対して乙建物を売却するためには、特段の事情のない限り、甲土地にかかる賃借権を譲渡することについてＢの承諾を得る必要がある。
オ Ａが、Ｂとの間の土地賃貸借契約に基づいて乙建物を建て、Ｃとの間の建物賃貸借契約に基づいてＣに乙建物を使用させている場合、Ａ・Ｂ間で当該土地賃貸借契 約を合意解除したとしても、特段の事情のない限り、Ｂは、Ｃに対して建物の明渡しを求めることはできない。
１ 一つ
２ 二つ
３ 三つ
４ 四つ
５ 五つ
正解は２です。
ア Ａが、甲土地についての正当な権原(法律上の原因・根拠)に基づかないで乙建物を建て、Ｃとの間の建物賃貸借契約に基づいて乙建物をＣに使用させている場合に、乙建物建築後20年が経過したときには、Ｃは、Ｂに対して甲土地にかかるＡの取得時効を援用することができる。
時効は当事者が援用しなければ裁判所はこれによって裁判することはできません。(民法１４５条)
つまり当事者が時効を援用(時効が完成したことを主張)することができます。
当事者とは時効により直接利益を受ける者をいい、取得時効が問題になっている土地(甲土地)上の建物賃貸人(C)は時効によって直接利益を受ける者ではないので当事者には該当せず時効の援用はできません。(最判昭４４.７.１５)s
イ Ａが、Ｂとの間の土地賃貸借契約に基づいて乙建物を建て、Ｃとの間の建物賃貸借契約に基づいてＣに乙建物を使用させている場合、乙建物の所有権をＡから譲り受けたＢは、乙建物についての移転登記をしないときは、Ｃに対して乙建物の賃料を請求することはできない。
賃貸中の不動産(乙建物)を譲り受けた者(B)は、移転登記をしなければ賃借人(C)に賃料を請求することができません。
移転登記しなければ賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗することができないからです。
ウ 誤り
ウ Ａが、Ｂとの間の土地賃貸借契約に基づいて乙建物を建て、Ｃとの間の建物賃貸借契約に基づいてＣに乙建物を使用させている場合、Ｃは、Ａに無断で甲土地の賃料をＢに対して支払うことはできない。
民法４７４条２項の反対解釈より利害関係を有する第三者は債務者(A)の意思に反して弁済をすることができます。
借地上の建物の賃借人(C)は、敷地の地代の弁済に利害関係を有するものとされています。(最判昭６３.７.１)
つまり利害関係を有する第三者になります。
エ 正しい
エ Ａが、Ｂとの間の土地賃貸借契約に基づいて乙建物を建てている場合、Ａが、Ｃ に対して乙建物を売却するためには、特段の事情のない限り、甲土地にかかる賃借権を譲渡することについてＢの承諾を得る必要がある。
賃借地上にある建物の売買契約が締結された場合、特別の事情のないかぎり売主(A)は、買主(C)に対し、その建物の敷地の賃借権をも譲渡したものであつて、それに伴い、その賃借権譲渡につき賃貸人(B)の承諾を得る義務を負います（最判昭47.3.9）
オ 正しい
オ Ａが、Ｂとの間の土地賃貸借契約に基づいて乙建物を建て、Ｃとの間の建物賃貸借契約に基づいてＣに乙建物を使用させている場合、Ａ・Ｂ間で当該土地賃貸借契約を合意解除したとしても、特段の事情のない限り、Ｂは、Ｃに対して建物の明渡しを求めることはできない。
土地賃貸人(B)と賃借人(A)との間で土地賃貸借契約を合意解除しても、土地賃貸人(B)は、特別の事情がないかぎり、その効果を地上建物(乙建物)の賃借人(C)に対抗できません。(最判昭３８.２.２１)
誤っているのは、アとウの二つなので２が正解です。
今回の問題は「誤っているのはいくつか」ですが、「正しいのはいくつか」というのもあります。
落ち着いて最後まで問題をよく読みましょう。
以上、今日はここまでです。
最後までご覧いただきましてありがとうございます。
